Entenda por que as prestações de terrenos adquiridos diretamente com incorporadoras podem aumentar, como funcionam correção monetária, juros, reajustes e amortização.
O principal motivo está nas condições financeiras previstas no contrato. Em operações de aquisição de terrenos diretamente com incorporadoras, podem existir cláusulas de correção monetária, juros remuneratórios ou outras formas de atualização.
Pagar em dia evita encargos decorrentes do atraso, mas não necessariamente elimina os reajustes contratualmente previstos.
A correção monetária atualiza um valor ao longo do tempo de acordo com o índice previsto contratualmente. Em contratos imobiliários podem aparecer indicadores como INCC, IGP-M ou IPCA, dependendo da estrutura da operação e do que foi contratado.
Mais importante que o nome do índice é entender qual índice foi adotado, quando ele é aplicado e sobre qual valor incide.
Não.
| Componente | Função |
|---|---|
| Correção monetária | Atualiza monetariamente o valor segundo o índice previsto. |
| Juros remuneratórios | Representam a remuneração do capital conforme a taxa e as condições contratadas. |
| Encargos de atraso | Podem surgir quando uma obrigação não é paga no vencimento, conforme o contrato e as regras aplicáveis. |
Pode, dependendo da estrutura contratual. Em determinados contratos, a atualização é aplicada ao saldo devedor ou à base definida no contrato e seu efeito aparece no recálculo das parcelas.
Em outros formatos, a atualização pode ocorrer de maneira diferente. Portanto, não é seguro afirmar que todos os contratos de terrenos funcionam da mesma forma.
Confira índice, periodicidade, base de cálculo, juros, amortização e demais componentes antes de avaliar se o aumento está correto.
Esse é apenas um exemplo didático. O cálculo real pode ser diferente quando a correção incide sobre saldo devedor, quando há juros ou quando o contrato estabelece outra metodologia.
Quanto maior o prazo, maior é o período durante o qual os mecanismos de atualização podem produzir efeitos. Uma diferença pequena em um período pode se tornar relevante quando repetida durante vários anos.
Esses índices possuem metodologias diferentes. O INCC é relacionado aos custos da construção civil; o IGP-M é formado por uma composição de indicadores de preços; e o IPCA mede a variação de preços ao consumidor.
O índice aplicável é aquele previsto no contrato, e sua periodicidade e base de incidência também precisam ser observadas.
Não.
SAC e PRICE são sistemas de amortização conhecidos nas operações de crédito, mas não é correto afirmar que todo contrato de terreno diretamente com incorporadora obrigatoriamente utilize ou deixe de utilizar um desses sistemas.
A forma de amortização depende da estrutura da operação e do contrato. Antes de concluir que a parcela está aumentando por causa do sistema, é necessário identificar como o contrato determina a evolução do saldo e das prestações.
Quando a conta não estiver clara, solicite à incorporadora a memória de cálculo da parcela e do saldo devedor.
Sim, dependendo do que se entende por “preço”. O valor originalmente negociado pode estar sujeito aos mecanismos de atualização previstos no contrato. É importante distinguir o valor originalmente contratado da evolução monetária e financeira da obrigação.
Não. Uma parcela inicial baixa pode parecer atrativa, mas um contrato de prazo longo pode produzir uma evolução financeira muito diferente.
Quando o contrato permitir, reduzir o saldo devedor pode diminuir a exposição financeira futura.
A quitação pode eliminar a incidência futura de componentes financeiros que dependam da manutenção do saldo, conforme as condições de liquidação.
Em determinadas situações, pode ser possível negociar condições diferentes diretamente com a incorporadora.
Dependendo do empreendimento, da documentação, do comprador e das políticas da instituição financeira, pode existir alternativa de financiamento bancário. Essa opção deve ser comparada pelo custo total, e não apenas pela nova parcela.
Também é recomendável pedir uma simulação da evolução das parcelas e do saldo devedor. A primeira parcela, isoladamente, não revela o custo financeiro de longo prazo.
Compare o boleto atual com o anterior e procure a cláusula contratual que determina a atualização.
Se a conta não ficar clara, solicite a memória de cálculo à incorporadora.
Imagine dois terrenos com parcela inicial de R$ 1.200,00. Os contratos, porém, podem possuir índices, juros, prazos, entradas e formas de amortização diferentes.
É por isso que comparar somente a parcela anunciada pode esconder diferenças importantes entre duas propostas.
As prestações de terrenos adquiridos diretamente com incorporadoras podem aumentar ao longo do tempo porque o contrato pode prever correção monetária, juros e mecanismos específicos de atualização e amortização.
Isso não significa, por si só, que exista uma cobrança indevida. Primeiro, é necessário entender o que foi contratado e como a evolução financeira deveria ocorrer.
A melhor decisão não é necessariamente escolher o terreno com a menor parcela inicial. É analisar entrada, prazo, índice, juros, evolução do saldo, parcela e custo total.
Organize suas informações e avalie seu cenário antes de tomar uma decisão importante.
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